Strana Die Linke chce vládnout v Berlíně a klade za podmínku, aby byl bytový fond velkých bytových společností převeden do veřejného vlastnictví. Jaká je právní situace? A jaké by to mělo důsledky?
Die Linke (Levice) jasně zvítězila ve volbách do berlínského zemského sněmu. Zřejmě i proto, že v uplynulých měsících vedla tvrdou volební kampaň zaměřenou především na nájemné. V německém hlavním městě vzrostlo v poslední době nájemné tak výrazně jako v žádném jiném velkoměstě – v období od roku 2015 do roku 2025 se téměř zdvojnásobilo. Hlavní kandidátka Elif Eralp přišla při řešení tohoto problému především s jedním nápadem: zestátněním velkých bytových koncernů. Stovky tisíc bytů by mohly přejít do vlastnictví spolkové země Berlín. Na celoněmecké úrovni se jedná o pokus bez historického precedentu – a proto je i z ekonomického a právního hlediska sporný. Jaká jsou pro a proti?
Jaké jsou plány Levice?
Ve svém programu pro volby do berlínského zastupitelstva Levice uvádí, že chce „znárodnit velké realitní koncerny“. Konkrétně tím míní bytové fondy společností, které v Berlíně pronajímají více než 3 000 bytů za účelem zisku. Kromě společnosti Vonovia a její dceřiné společnosti Deutsche Wohnen by se to pravděpodobně týkalo také lucemburských společností Adler Group a Grand Gity Properties, jakož i švédského poskytovatele bytů Heimstaden. Výjimkou jsou například družstva. Novým vlastníkem by měla být dosud nezaložená veřejnoprávní instituce.
Strana tím chce realizovat výsledek referenda „Deutsche Wohnen und Co enteignen“Česky: „Vyvlastnit Deutsche Wohnen a spol.“. V roce 2021 hlasovalo 57,9 % Berlíňanů a Berlíňanek pro zestátnění bytového fondu velkých soukromých bytových společností. Z právního hlediska existuje rozdíl: u vyvlastnění jde o konkrétní majetkové hodnoty – například pozemek, na kterém má být postavena dálnice nebo který má být protnuto železniční tratí. Při zestátnění má být celé odvětví hospodářství nebo podnik převeden do veřejného vlastnictví.
Strana Die Linke chce v prvním roce vládnutí předložit návrh zákona, který by upravoval proces zestátnění. Tento záměr stanovila jako podmínku pro vytvoření koalice.
Existuje v Berlíně pro tyto plány politická většina?
Zda Levice najde partnery pro své plány, je sice zatím nejisté, ale velmi pravděpodobné. Zelení oficiálně podporují referendum. I SPD se na zemském sjezdu strany de facto vyslovila pro zestátnění velkých bytových koncernů, ale strana je v této otázce rozdělena. Na spolkové úrovni sociální demokraté tento nápad odmítají a proti němu se vyslovil i berlínský zemský předseda Steffen Krach. Ten upřednostňuje jiné regulační nástroje.
Že Die Linke od svého záměru ustoupí, aby tak umožnila vytvoření koalice, je považováno za téměř vyloučené. Vítězka voleb Elif Eralp v neděli večer několikrát zopakovala: „Pokud bude Levice vládnout, dojde k převedení do společného vlastnictví.“ Vedení strany si je vědomo toho, že členská základna i voliči si od zestátnění hodně slibují, ale si vědomo také toho, že než se začne s jeho realizací, může to nejspíš trvat celé volební období.
Co na tyto návrhy říká Ústava?
Debata v Berlíně se v podstatě týká článku 15 německé Ústavy, který upravuje zestátnění. Podle něj lze „pozemky, přírodní zdroje a výrobní prostředky“ převést do obecního vlastnictví. Na základě tohoto článku je tedy v zásadě možné zestátnit i firmy. K tomuto závěru dospěla i komise zřízená berlínským senátem.
Thorsten Ingo Schmidt, vedoucí katedry veřejného práva na Univerzitě v Postupimi, má přesto k návrhům Levice značné výhrady. „Zestátnění musí být přiměřené, stejně jako vše, co se děje v právním státě,“ říká. Převedení velkých bytových společností do společného vlastnictví v Berlíně by proto muselo být vhodné, nezbytné a přiměřené. Je podle Schmidta sporné, zda jsou všechny tyto podmínky splněny. Berlín by musel být schopen prokázat, že tento zásadní zásah do vlastnických práv je nezbytný, protože jiné cesty by k dostupnému nájemnému nevedly. „Soud by však mohl konstatovat, že účinnějším a mírnějším zásahem by byla větší výstavba nových bytů.“
Kromě toho obsahuje berlínská zemská ústava jednu zvláštnost: v článku 23 je zde upravena ochrana vlastnictví a vyvlastnění ve veřejném zájmu. „To se vztahuje k článku 14 Ústavy. Pro článek 15, který upravuje zestátnění, neexistuje žádný ekvivalent. Převedení do společného vlastnictví tedy v Berlíně není z ústavních důvodů možné,“ říká Schmidt. Ochrana vlastnictví, argumentuje právník, jde v Berlíně dále než v jiných spolkových zemích.
Jaké finanční dopady mělo zestátnění pro Berlín?
To záleží na tom, jak vysoká by byla náhrada, kterou by spolková země Berlín musela vyplatit společnostem jako Deutsche Wohnen a Vonovia. Tu stanoví soud. Strana Die Linke předpokládá, že odškodnění bude „výrazně nižší než tržní hodnota“ bytů. Iniciativa „Deutsche Wohnen und Co enteignen“ odhaduje, že by bylo třeba vyplatit 8 až 18 miliard eur, tedy přibližně 40 až 60 % tržní hodnoty bytů. Berlínský krajský účetní dvůr je však v tomto ohledu skeptický: ve svém vlastním posudku uvádí, že dosavadní judikatura naznačuje, že Berlín by musel společnostem Vonovia a Deutsche Wohnen vyplatit odškodnění v ceně, která se blíží tržní hodnotě. Berlínský senát ji odhaduje až na 36 miliard eur.
Soukromé vlastnictví jako zlaté tele
Bydlení, voda, potraviny, zdravotní péče či vzdělání mají jednu vlastnost, která je odlišuje od běžného zboží: člověk se bez nich nemůže jednoduše rozhodnout obejít. Jakmile jsou proto vystaveny výhradně logice trhu, jejich dostupnost začíná záviset nejen na společenské potřebě, ale také na kupní síle a návratnosti kapitálu. Výzkum financování bydlení ukazuje, že proměna bytu z místa k životu v investiční aktivum může zvyšovat tlak na ceny a prohlubovat nerovnosti. Podobný problém se objevuje u dalších veřejných statků: z výzkumu privatizace zdravotnictví vyplývá, že přínosy jsou smíšené a v některých případech může privatizace zhoršovat rovnost či dostupnost péče. Z toho neplyne, že stát je automaticky efektivnější než soukromý sektor. Spíše padá představa, že soukromé vlastnictví samo o sobě efektivitu zaručuje: už Ha-Joon Chang s Robertem Rowthornem upozorňovali, že u velkých podniků pro takový předpoklad nejsou silné ekonomické důvody. Výzkum přitom stále méně podporuje jednoduché dělení na ‚efektivní soukromý sektor‘ a ‚neefektivní stát‘: výsledky závisí na konkrétním institucionálním uspořádání, způsobu řízení, míře autonomie, cílech organizace i kvalitě managementu. Otázka tak není jen ekonomická, ale i společenská: má být přístup k něčemu existenčně nezbytnému určován především schopností generovat zisk?
Levice chce odškodnění financovat prostřednictvím úvěrů. „Země Berlín nebude mít se získáním takového úvěru žádný problém,“ říká Tom Krebs, profesor makroekonomie na Univerzitě v Mannheimu. Vzhledem k tomu, že se však realitní sektor i finanční trhy již proti plánům Levice mobilizovaly, mohlo by dojít k navýšení úrokových sazeb.
Další finanční otázka, o které se dosud téměř nediskutovalo, se netýká nákladů na odškodnění, ale na správu bytů, říká Tobias Just, profesor realitního hospodářství na Univerzitě v Regensburgu. „I veřejnoprávní instituce musí byty spravovat a udržovat. Je však přinejmenším zpočátku pochybné, zda to bude dělat stejně efektivně jako soukromá společnost,“ říká. Stejný názor zastává i ekonom Krebs. Ten se přiklání k tomu, aby byla správa místo toho převedena na berlínské krajské stavební společnosti. Vysvětluje to následovně: „Ztráty efektivity, které lze očekávat, by mohly projekt přivést k neúspěchu.“
Jaké by to mělo dopady na trh s bydlením v Berlíně?
Také to, jak velké budou krátkodobé dopady na trh s bydlením, závisí na ceně, kterou Berlín za zestátnění zaplatí. „Pokud bude cena nemovitostí výrazně nižší než tržní hodnota, pak samozřejmě existuje potenciál ke snížení nájemného,“ říká Just z Univerzity v Regensburgu. Podle výpočtů Levice by se to týkalo až 220 000 bytů, u nichž by pak platila regulace nájemného. Just uvádí, že by to mohlo mít ve střednědobém horizontu dopad i na celý trh s nájemním bydlením. I ten by se pak díky přehledu nájemného (tzv. MietspiegelMietspiegel je v Německu oficiální přehled obvyklého nájemného v daném městě. Zohledňuje například lokalitu, velikost, stáří a vybavení bytu. Slouží jako orientační a právní základ pro posuzování výše nájemného, mimo jiné při jeho zvyšování (Wiki).) mohl stát levnějším.
Just však dlouhodobě nevidí žádné řešení problémů na berlínském trhu s nájmy. „V Berlíně je problém s nabídkou. Zestátněním se to ale nevyřeší.“ Spíše by to odradilo investory a developery, říká. „Než se provede právní posouzení, zda by převedení do společného vlastnictví vůbec bylo legální, uplynou pravděpodobně ještě roky. A za tuto nejistotu budou v realitním sektoru účtovány rizikové přirážky.“ Berlín musí postavit více bytů, ale s plány na znárodnění by to mohlo být ještě dražší, než to už beztak je, myslí si Just.
Tom Krebs z univerzity v Mannheimu vidí ve společenském vlastnictví dobrou možnost, jak učinit nájmy v Berlíně dostupnějšími. „Neříkám to proto, že bych chtěl zavést socialismus, ale pouze proto, že by vyřešení tohoto problému pouze prostřednictvím nové výstavby trvalo mnohem déle,“ říká.
Byly by dopady patrné i mimo Berlín?
To už se děje. Akcie společnosti Vonovia po volbách výrazně oslabily a mezitím klesly na 17,28 eura, což představuje tříleté minimum. Už samotná debata o zestátnění tomuto kontroverznímu koncernu z indexu DAX škodí; v únoru se akcie Vonovia ještě obchodovaly za 28,69 eura. Není divu, že šéf Vonovie Luka Mucic plány Die Linke odmítá. Vyvlastnění, jak řekl deníku Handelsblatt, nevytvoří ani jeden nový byt.
Tobias Just z Univerzity v Regensburgu se obává, že zestátnění v Berlíně by mohlo mít dopad na investiční klima v celém Německu. To bylo patrné již od roku 2020, kdy Berlín zavedl strop pro nájemné, který byl později zrušen Spolkovým ústavním soudem. Z obavy, že by i jiná města a regiony sáhly po podobném nástroji, se investoři drželi zpátky. Michael Voigtländer, ekonom z IW v Kolíně nad Rýnem, jde ještě o krok dál. Pro časopis Wirtschaftswoche uvedl, že v Berlíně dojde k „útěku kapitálu“.
Jak by na zestátnění reagovaly ostatní spolkové země a spolková vláda?
Spolková vláda již zareagovala – a to ještě dlouho před volbami do berlínského zastupitelstva. V koaličním výboru bylo tehdy stanoveno, že „zestátnění soukromého bytového fondu prostřednictvím zákonů o převedení do společného vlastnictví na úrovni spolkových zemí“ má být zakázáno. Z právního hlediska je tento krok velmi choulostivý, neboť se týká kompetencí spolkové vlády a spolkových zemí a otázky, které zákony mají v případě pochybností přednost. Schmidt z Univerzity v Postupimi říká, že spolková vláda může v zásadě přehlasovat zákony spolkových zemí. „Je však zapotřebí pozitivní legislativní účel. Muselo by se to odůvodnit například ochranou vlastnictví nebo jistotou pro investory.“ Federální vláda nemůže spolkovým zemím paušálně zakázat uplatňování zákonů.
V případě, že by Die Linke v Berlíně v rámci vlády, kterou povede, provedla zestátnění, dal by se očekávat odpor ze strany jiných spolkových zemí. Bavorsko se v létě společně s vládou Severního Porýní-Vestfálska vyslovilo proti zestátňování a za ochranu soukromého vlastnictví. Bavorská zemská vláda dokonce zašla ještě o krok dál a oznámila, že v takovém případě by se obrátila na Spolkový ústavní soud.
Realitní ekonom Tobias Just nicméně uvádí, že by se mohly najít i spolkové země, které by si plány Levice v Berlíně vzaly za vzor. „Pokud se nájmy v zestátněných bytech skutečně sníží – byť jen krátkodobě – pravděpodobně se najdou i další zájemci, kteří by tento krok chtěli napodobit,“ říká. „I proto jsou investoři těmito plány tak znepokojeni.“
